Financiamento imobiliário: é a hora de comprar sua casa?

A alta da taxa básica de juros vem desde o ano passado e está deixando o financiamento mais caro. Para comprar, é preciso driblar a Selic.

A taxa Selic voltou aos dois dígitos pela primeira vez desde julho de 2017, trazendo um significativo impacto para o mercado imobiliário. Na prática, para quem sonha em comprar a casa própria, o financiamento ficou mais caro. 

A decisão, segundo o Comitê, é um reflexo do cenário econômico e uma tentativa de se adequar às metas da inflação, equalizando os preços. A chegada da variante Ômicron e a proximidade das eleições presidenciais também trazem incertezas para a movimentação do mercado.

A tendência é que a nova alta encareça as taxas praticadas para fazer negócios imobiliários, e o crédito imobiliário, que já tem encarecido nos últimos tempos, fique ainda mais caro. Veremos a seguir:

• 1. O que é Taxa Selic?
• 2. Como funciona a Taxa Selic?
• 3. Panorama dos Financiamentos em 2022
• 4. Como a Selic Influencia os Financiamentos Imobiliários?
• 5. É possível Driblar a Alta da Selic?

O que é Taxa Selic?

A Taxa Selic é um índice econômico, conhecido como taxa básica de juros do Brasil. Acima de tudo, é uma taxa referência para diversas outras taxas de juros, que as instituições financeiras usam como indicador.

Em outras palavras, a Taxa Selic é utilizada por instituições financeiras com os Bancos, seja ele público ou privado, para calcular o juros a ser aplicado em seus produtos financeiros.

Além disso, é utilizada como um indicador base para os juros cobrados em financiamentos e empréstimos e tem um papel fundamental na economia do Brasil.

Por exemplo, a Taxa Selic regula a inflação e também garante o controle da emissão de compra e venda dos títulos públicos, geridos pelos bancos.

Como funciona a Taxa Selic?

Para compreender o quão importante é a Taxa Selic no Brasil, é fundamental entender seu funcionamento, seja para manter a máquina pública estável ou para o manejo da economia. Veremos como esse indice é importante.

A importância da Selic em títulos públicos

Da mesma forma que as empresas com capital aberto precisam de verba para melhorar seus serviços e expandir seus negócios, o governo também precisa de dinheiro para manter a máquina pública em funcionamento, seja para construir uma hidrelétrica, um hospital, escola, estrada ou qualquer outro ponto que vise melhorar a qualidade de vida dos brasileiros.

Além de coletar impostos, o governo também faz a captação de dinheiro por meio do fornecimento de crédito, emitindo títulos públicos para a população adquirir. Em outras palavras, esses títulos representam uma dívida do governo que geram a entrada de dinheiro para os cofres públicos. Esses títulos tem um papel fundamental, já que é através deles, que o governo consegue arrecadar dinheiro.

Basicamente são aplicações de renda fixa, que ficam disponíveis para os investidores comprarem e adquirirem uma valorização em %, do seu capital, durante um período, por terem deixado seu dinheiro “emprestado” com o governo.

É muito fácil de adquirir esses títulos públicos nos dias de hoje, mesmo sendo pessoa física. Basta a pessoa criar uma conta em uma corretora e adquirir dentro da opção de Tesouro Direto.

A importância da Selic no Manejo da Economia

Além disso, da importância da Selic nos Títulos Públicos, ela também tem um papel fundamental na economia do Brasil. Você já se perguntou o por que o Banco Central decide se vai subir ou baixar a taxa Selic?

O Copom faz a gestão e manejo da taxa Selic, de acordo com as expectativas econômicas e como estabelecer um equilíbrio. Por exemplo, diversas vezes eles decidem baixar a taxa de juros como uma forma de incentivar o consumo e também o aquecimento da economia.

No entanto, um outro ponto a ser analisado, é que a Selic alta e os investidores dando preferência  aos títulos públicos, isso pode gerar um efeito negativo para o crescimento econômico do Brasil.

Por exemplo, se as pessoas sentem mais segurança em deixar dinheiro nos Títulos Públicos e esses títulos pagam relativamente bem, automaticamente elas deixam de investir tanto nas empresas. Então deve haver sempre um equilíbrio.

Leia também: O que é Crédito Imobiliário e como Funciona para Comprar um Imóvel?

Panorama dos financiamentos em 2022

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que, neste ano, haverá uma alta de 2% nos financiamentos concedidos. 

Nessa modalidade, o investiApesar da elevação, o cenário é de desaceleração no ritmo do financiamento quando comparado ao período em que a Selic saiu de  2% para 9,25%. Essa alta foi de 46% em relação ao total de 2020, que somou R$ 175 bilhões. 

Mesmo em marcha lenta, se a previsão da Abecip se confirmar, o setor registrará recorde: mesmo com a elevação dos juros ao longo de 2022, serão R$ 260 bilhões no total, superando o volume de R$ 255 do ano passado. 

No entendimento da Fundação Getúlio Vargas (FGV), ao menos 3 milhões de famílias brasileiras deixarão de ter acesso ao sonho da casa própria, na comparação com o começo do ano anterior.

Isso ocorre porque, a cada variação de 2,5% na Selic, o CET (Custo Efetivo Total) aumenta 1 ponto percentual no financiamento do imóvel. 

No fim das contas, a soma das parcelas, que inclui juros, taxas, encargos, tributos e seguros, sobe, e a casa fica mais cara. Em uma comparação, um imóvel de R$ 250 mil financiado em 20 anos com a Selic em 2% (menor patamar da história) e com a taxa atual tem uma diferença de mais de R$ 60 mil em seu valor final. 

Como a Selic influencia os financiamentos imobiliários?

Quando a taxa básica de juros do país aumenta, os juros cobrados dos clientes também aumentam. É por isso que, com a nova subida da Selic, o consumidor vai sentir no bolso o peso do financiamento. Por outro lado, quando o movimento contrário ocorre e há redução da Selic, as condições para quem quer financiar são mais vantajosas. 

Isso acontece porque a Selic afeta o rendimento da caderneta de poupança, que é a principal fonte do crédito imobiliário. 

Além disso, com uma taxa básica reduzida, as instituições financeiras têm mais segurança para oferecer ao cliente uma taxa de juros mais baixa, pois terão que remunerar menos aqueles que investem na renda fixa.

Existem, ainda, outros fatores de mercado que exercem influência sobre o financiamento imobiliário, e até mesmo os próprios reflexos da taxa Selic anunciada na última reunião do Copom levam algum tempo para serem sentidos – cerca de três a seis meses. 

É possível driblar a alta da taxa Selic?

Para quem está pensando em adquirir um imóvel através de um financiamento imobiliário, o conselho é fazer isso o quanto antes, pois estão previstas novas altas da Selic. 

A boa notícia é que os preços dos imóveis têm se mantido razoavelmente estáveis. O Índice FipeZAP+, os preços de venda de imóveis residenciais nas 50 cidades monitoradas do país apresentou elevação de 0,53% em janeiro de 2022. Nos últimos 12 meses, a alta acumulada foi de 5,47%. 

Realizar simulações em diferentes bancos em que é possível consultar taxas de juros, seguros, amortização e dos valores das parcelas mensalmente é outra forma de driblar a Selic. 

Geralmente, as melhores taxas de crédito são oferecidas pelas instituições com as quais o cliente já possui um bom e longo relacionamento. Entretanto, é preciso avaliar com cautela as alternativas, considerando o perfil do comprador.

Por último, a maior parte das linhas de crédito financia até 80% do valor total da propriedade. Ter uma boa reserva financeira, que permita dar uma entrada com 20% ou mais do valor, é uma saída para reduzir a necessidade do financiamento e desatrelar-se da alta da Selic.